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2026년 8월 3일, 세법 개정안이 발표됐습니다. 저도 처음 내용을 읽으면서 예상보다 훨씬 강도가 세다는 생각이 들었습니다. 강남 주택 한 채를 팔면서 양도세를 200억 넘게 공제받은 사례가 실제로 있었는데, 정부가 그 구조를 정면으로 손보겠다고 나선 겁니다. 오래 '보유'했다는 이유만으로 세금을 깎아주는 시대는 2027년으로 사실상 끝납니다. 2029년부터는 실제로 '거주'한 기간만 인정받습니다.
장특공 축소, 숫자로 직접 따져봤습니다
이번 개정안의 핵심은 장기보유특별공제(장특공)의 구조 자체를 바꾸는 것입니다. 장기보유특별공제란 주택이나 토지를 오래 보유할수록 양도 차익에서 공제해 주는 제도로, 쉽게 말해 "오래 가지고 있었으니 세금을 좀 깎아드립니다"는 혜택입니다. 지금까지는 1세대 1 주택자가 2년 이상 거주하면 보유 기간별 4%, 거주 기간별 4%씩 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있었고, 한도도 없었습니다.
직접 계산해 봤는데, 이게 얼마나 큰 혜택인지 새삼 실감했습니다. 양도가액 100억에 취득가 10억, 즉 양도차익 90억짜리 주택을 30년 보유·거주한 분이 2027년 안에 팔면 세금이 약 7억 1천만 원입니다. 그런데 이 집이 안 팔려서 2029년 이후로 넘어가면 장특공 한도가 10억으로 묶이면서 세금이 33억 원을 훌쩍 넘게 됩니다. 같은 집인데 '언제 파느냐'에 따라 세금 차이가 26억 원 이상 납니다.
변화를 단계별로 정리하면 이렇습니다.
- 2027년 12월 31일까지 양도: 현행 유지, 최대 80% 공제, 한도 없음
- 2028년 1월 1일 이후 양도: 거주 기간별 6% + 보유 기간별 2%, 합산 최대 80%, 단 공제 한도 20억 원 신설
- 2029년 1월 1일 이후 양도: 거주 기간별 8%만 적용(보유 기간 공제 완전 폐지), 공제 한도 10억 원
여기서 '공제 한도'라는 개념이 중요합니다. 공제 한도란 아무리 공제율이 높아도 실제로 깎아줄 수 있는 금액의 상한선을 의미합니다. 10년을 꼬박 거주한 분도 2029년 이후에는 공제액이 10억 원을 초과할 수 없다는 뜻입니다. 제가 봤던 실제 사례 중에는 장특공으로 60억 원 넘게 공제를 받고 있던 분도 있었는데, 이 분처럼 양도차익이 큰 고가주택 보유자일수록 타격이 클 수밖에 없습니다.
정부는 '세제 정상화'라는 표현을 썼고(출처: 기획재정부), 재정경제부 세제실장도 "집값 안정이 주목표가 아닌 세제 정상화가 가장 큰 목표"라고 밝혔습니다. 저는 그 말이 절반은 맞고 절반은 틀리다고 봅니다. 의도가 무엇이든 결과는 고가주택 매물 증가 압력이 될 것이 분명하기 때문입니다. 실제로 세무사들도 "지금 안 팔면 세금이 너무 많이 나오니까 2027년까지 팔겠다"는 반응이 나오고 있고, 이미 비슷한 단지의 매물을 팔고 다시 사는 방식을 고려하는 분들도 생겨나고 있습니다.
중과세 완화와 비사업용 토지, 직접 부딪혀보니
다주택자 관련 내용도 이번 개정안의 큰 축입니다. 조정대상지역이란 집값 과열 등의 이유로 정부가 지정한 지역으로, 이 지역 내 다주택자에게는 기존에 2 주택 20%, 3 주택 30%의 중과세율이 추가로 붙었습니다. 지금까지는 이 중과세율 때문에 매물이 잠겨 있었는데, 이번에 한시적으로 완화합니다. 2 주택자 기준으로 2027년에는 5%만, 2028년에는 10%만 중과하겠다는 겁니다. 빨리 팔수록 세금이 덜 나오는 구조입니다.
이 부분을 보면, 사실 이게 다주택자를 위한 정책이 아니라 매물을 시장에 꺼내기 위한 수단이라는 점입니다. 2026년 7월에 이미 팔아서 중과세를 냈던 분들은 억울할 수 있는데, 다행히 개정안에는 2026년 양도분도 2027년 1월 이후 신고 시 완화된 세율을 적용받을 수 있는 경과 조치가 포함됐습니다.
일시적 2 주택 비과세 요건도 바뀝니다. 일시적 2 주택 비과세란 새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 기존 집을 팔면 2 주택임에도 1 주택 비과세를 적용해 주는 제도입니다. 기존에는 3년 이내에만 팔면 됐는데, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우부터는 처분 기한이 2년으로 단축됩니다. 단, 개정안 발표일인 8월 3일 이전에 이미 취득했거나 계약을 체결한 경우는 종전 3년이 그대로 적용됩니다(출처: 국세청).
비사업용 토지 쪽은 가장 강도가 셌습니다. 비사업용 토지란 농지에서 농사를 짓지 않거나, 대지에서 건축 행위를 하지 않는 이른바 '노는 땅'을 말합니다. 지금까지는 장특공도 받고 세율도 10%만 추가로 붙었는데, 이번 개정으로 장특공 자체가 배제되고 추가 세율도 20%로 올라갑니다. 두 가지가 동시에 나빠지는 겁니다. 다주택 중과세 완화와 정반대 방향이라는 점이 흥미롭지만, 정책 의도는 명확합니다. 토지를 효율적으로 활용하게 유도하겠다는 것입니다.
임대주택·상생임대 혜택도 시한부가 됐습니다
장기 임대주택에 대한 다주택 중과 배제 혜택도 2027년 12월 31일까지로 기한이 설정됐습니다. 제가 이 부분을 읽으면서 가장 당황스러웠던 건 이 내용입니다. 자동 말소된 아파트 임대주택을 여러 채 보유한 분들 중에는 1년에 한 채씩 팔면서 세금을 분산하려던 계획이 있었을 텐데, 그 계획이 2027년 말이라는 마감선에 의해 통째로 뒤집어진 겁니다. 상생임대주택 거주 요건 면제 특례도 2026년 12월 31일까지 임대 계약을 완료한 경우, 종료일로부터 최대 1년 이내 양도로 사실상 기한이 압축됐습니다.
자주 묻는 질문
Q. 10년 이상 실거주한 1주택자도 이번 개정안에 영향을 받나요?
A. 공제율 자체는 기존과 비슷하게 유지되지만, 2028년부터 공제 한도 20억 원, 2029년부터 10억 원이 신설됩니다. 양도차익이 크지 않다면 영향이 적을 수 있지만, 서울 강남권처럼 수십억 원대 차익이 발생하는 경우라면 실거주자도 세금이 크게 늘어날 수 있습니다. 제가 직접 계산해보니 양도차익 50억 기준으로 2028년 이후 세금이 최소 수억 원 이상 늘어나는 경우가 나왔습니다.
Q. 공동 소유로 지분을 쪼개서 팔면 장특공 한도를 여러 번 받을 수 있나요?
A. 불가능합니다. 이번 개정안에서 이 '꼼수'를 명시적으로 차단했습니다. 공동 소유이거나 시점을 달리해 분할 양도하더라도 물건 단위로 20억·10억 한도가 통합 적용됩니다. 처음부터 부부 공동 명의로 취득해서 지분별로 나눠 파는 방식도 동일하게 적용받습니다.
Q. 일시적 2주택인데 새 집 취득 시점이 8월 3일 이전입니다. 2년이 적용되나요, 3년이 적용되나요?
A. 2026년 8월 3일 이전에 이미 취득했거나 매매 계약을 체결한 경우라면 종전 규정인 3년이 그대로 적용됩니다. 8월 4일 이후에 신규 취득 계약을 체결하는 경우부터 조정대상지역 내 2년 요건이 적용됩니다. 다만 취득 시점에 구주택과 신주택이 모두 조정대상지역인 경우에만 해당하므로, 지역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 비사업용토지를 지금 가지고 있는데 어떻게 해야 하나요?
A. 개정안이 통과된다는 전제 하에, 현행 장특공 혜택과 10% 추가세율이 적용되는 시점에 처분하는 것이 세금 면에서 유리합니다. 농지라면 실제 경작을 시작하거나, 대지라면 건축 행위를 통해 비사업용 요건을 탈피하는 방법도 검토해볼 수 있습니다. 어느 쪽이든 개인 상황에 따라 세금 차이가 크게 나므로 세무사와 직접 시뮬레이션해보는 것이 현실적입니다.
Q. 세법 개정안은 언제 확정되나요? 지금 바로 행동해야 하나요?
A. 개정안은 발표 후 국회 심의를 거쳐 통과되어야 확정됩니다. 통상 연말 정기국회에서 처리되는 경우가 많습니다. 단, 2027년 12월 31일 이전 양도분에는 현행 혜택이 그대로 적용된다는 점에서 지금부터 본인의 매도 시점별 세금을 미리 계산해두는 것이 합리적입니다. 법안 통과 이후 매물이 몰릴 경우 시장 가격에도 영향이 생길 수 있어, 가격과 세금을 동시에 고려한 판단이 필요합니다.
결론
2026년 세법 개정안을 읽고 , 이건 부동산 정책이라기보다 세제 구조 자체를 바꾸는 신호탄이라는 것이었습니다. 단순히 다주택자를 압박하는 수준이 아니라, 오래 가지고 있기만 해도 세금을 크게 줄일 수 있던 '보유 우대 구조'가 사실상 종료된다는 선언에 가깝습니다.
제 경험상 세금 문제는 "나중에 팔 때 알아보면 되지"라고 미루다가 결정적인 시점에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 이번처럼 연도별로 세금 차이가 수억에서 수십억 원까지 벌어지는 구조라면, 지금 당장 본인의 보유 기간과 거주 기간, 예상 양도차익을 넣어서 2027년·2028년·2029년 세 시나리오를 직접 계산해 보는 것이 출발점입니다. 세법 개정안 통과 여부를 지켜보면서도, 준비는 통과됐다는 전제하에 해두는 것이 현실적이라고 봅니다.
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