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이번 발표는 예상 밖이었습니다. 8월 3일 기획재정부가 2026 세제개편안을 기습 발표했고, 저도 내용을 들여다보면서 한 번이 아니라 두 번 읽었습니다. 장기보유특별공제(장특공)가 거주 중심으로 전면 개편되고, 종합부동산세(종부세) 세부담 상한까지 뚜껑이 열렸습니다. 1주택자까지 규제 대상에 포함됐다는 점이 제게는 가장 큰 충격이었습니다.
장특공 개편의 핵심: 보유에서 거주로
제가 직접 내용을 정리해 보니, 이번 개편의 뼈대는 하나로 압축됩니다. '보유'라는 개념이 세금 감면 기준에서 사라진다는 것입니다.
장기보유특별공제(장특공)란, 주택을 오래 보유하거나 거주할 경우 양도소득세 과세 대상 금액에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 쉽게 말해 오래 들고 있을수록 세금을 덜 내도록 설계된 감면 장치입니다. 이 장특공의 '보유 공제' 항목이 단계적으로 폐지됩니다.
구체적으로 보면, 2027년까지는 현행 방식이 그대로 유지됩니다. 1세대 1 주택 기준으로 거주 40%, 보유 40%를 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 그런데 2028년부터는 거주 60%, 보유 20%로 비중이 달라지고, 2029년 이후에는 보유 공제가 완전히 삭제되어 거주 공제 80%만 남습니다.
다주택자도 마찬가지입니다. 비조정지역에서 최대 30%까지 인정되던 보유 공제가 2029년부터는 사라지고, 실제로 거주한 경우에만 혜택이 주어집니다. 제가 보기에 이 부분이 지방 주택 보유자에게 가장 직접적인 타격이 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다. 이번 개편에서 저를 더 놀라게 한 건 공제 한도 신설이었습니다. 지금까지는 장특공 공제 금액에 상한선이 없었습니다. 고가 주택일수록 감면 규모도 커지는 구조였는데, 출처: 기획재정부 발표에 따르면 2028년부터는 인별·물건별 공제 한도가 20억 원으로 설정되고, 2029년 이후에는 이 한도가 10억 원으로 낮아집니다.
공제 한도 10억 원이라는 숫자가 얼마나 영향을 미치는지는, 강남 아파트 한 채를 오래 보유한 분이라면 직접 계산해 보시면 바로 체감이 됩니다. 제 경험상 이런 한도 신설은 세율 인상보다 오히려 더 조용하고 강하게 실질 세부담을 끌어올립니다.
- 2027년까지: 현행 거주 40% + 보유 40% 유지
- 2028년: 거주 60% + 보유 20%로 비중 변경, 공제 한도 20억 원 신설
- 2029년 이후: 보유 공제 완전 폐지, 거주 공제 80%만 적용, 한도 10억 원
- 다주택자 비조정지역 보유 공제도 2029년부터 삭제
종부세 개편과 실제 매도 전략
제가 이번 개편을 계속 들여다보면서 "이건 1 주택자 차례가 됐다"는 생각을 지울 수 없었습니다. 종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 주택을 보유할 때 부과되는 보유세입니다. 여기서 보유세란 주택을 팔지 않아도 매년 내야 하는 세금으로, 소득이 없어도 집을 갖고 있다는 이유만으로 납부 의무가 생깁니다.
이번에 바뀌는 내용을 보면, 먼저 종부세 기본 공제 금액이 거주 1 주택에 한해 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 반면 비거주 1 주택은 오히려 공제 금액이 낮아질 가능성이 있고, 다주택자는 기본 공제 4억 원에서 출발해 거주 주택 공시가 비율에 따라 일부 추가 공제를 받는 방식으로 복잡해집니다.
더 주목할 부분은 공정시장가액비율 인상입니다. 공정시장가액비율이란 공시가격에 곱해 종부세 과표를 계산하는 비율로, 현재 60%입니다. 이것이 2027년 70%, 3 주택 이상 보유자와 조정대상지역 다주택자는 2028년 80%까지 올라갑니다. 60에서 80으로 올라가면 과표 자체가 커지기 때문에, 세율 변동이 없어도 납부 세액은 상당히 늘어납니다.
종부세 세율 체계도 달라집니다. 2028년부터는 주택 수 기준이 아닌 주택 가액 기준으로 세율이 적용됩니다. 현재는 과표 6억~12억 구간이 1.0%였는데, 이 구간이 1.3%로 오르고, 고가 구간일수록 세율이 더 가파르게 올라가는 구조입니다. 출처: 국세청 기준으로 현재 과표 12억 초과 1 주택자가 내던 세율이 2028년 이후 사실상 두 배 수준으로 뛰는 시나리오입니다.
그리고 종부세 세부담 상한이 현행 150%에서 200%로 올라갑니다. 세부담 상한이란 전년도 대비 종부세가 일정 비율 이상 뛰지 못하도록 막아주는 장치입니다. 이 뚜껑이 200%로 열리면, 공정시장가액비율 인상과 세율 인상이 동시에 작용할 때 실제 체감 증가 폭은 숫자 이상으로 클 수 있습니다. 제 경험상 세금 계산은 단순히 세율만 보면 안 되고, 과표와 상한을 함께 봐야 전체 그림이 나옵니다.
그렇다면 지금 실제 보유자 입장에서는 어떻게 대응해야 할까요. 제가 내린 판단은 이렇습니다. 이번 개편은 세금으로 죄는 것이 목적이 아니라, 매물을 시장에 내놓게 유도하는 구조로 설계되어 있다는 것입니다. 다주택자 양도세 중과 한시 완화가 2027년 5%까지 낮아지고, 고령 1 주택자(만 65세 이상)가 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세를 2027년 50%(5억 한도), 2028년 30%(3억 한도) 감면해 주는 조항도 신설됐습니다. 이러한 퇴로를 열어두면서 동시에 보유 비용을 높여가는 방식입니다.
좋은 주택을 가진 분이라면 섣불리 팔기보다, 지금 본인 주택의 공시가·공제 한도·장특공 감면 예상액을 꼼꼼히 계산해 보는 것이 먼저입니다. 제가 직접 여러 케이스를 시뮬레이션해 봤는데, 강남권 30억대 아파트의 경우 2028년 이후 종부세 증가 폭이 예상보다 컸습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2027년 안에 팔면 장특공을 지금처럼 받을 수 있나요?
A. 네, 2027년 12월 31일 이전 양도분까지는 현행 거주 40% + 보유 40% 방식이 그대로 적용됩니다. 공제 한도도 이 시점까지는 없습니다. 다만 2028년부터는 한도 20억이 생기고 거주 비중이 커지기 때문에, 보유만 오래 하고 실거주를 하지 않은 분이라면 2027년이 사실상 마지막 기회에 해당합니다.
Q. 비거주 1주택자는 종부세가 얼마나 더 나오나요?
A. 비거주 1주택은 거주 1주택과 달리 기본 공제가 14억이 아닌 더 낮은 수준으로 설정될 가능성이 높고, 공정시장가액비율이 70%~80%로 올라가면 과표 자체가 커집니다. 제가 시뮬레이션해본 결과, 시가 30억대 비거주 1주택은 현행 대비 연간 수백만 원 이상 세부담이 늘 수 있습니다. 정확한 금액은 공시가와 과표 구간에 따라 달라집니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 한시 완화는 언제까지인가요?
A. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 완화는 2027년 중과세율 5%포인트, 2028년 10%포인트 경감으로 단계적으로 진행됩니다. 2027년이 완화 폭이 가장 크기 때문에 매도를 고려 중이라면 2027년 내 처분 시점을 먼저 검토해볼 필요가 있습니다.
Q. 고령자 양도세 감면 조건이 까다롭지 않나요?
A. 만 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권에서 2년 이상 거주한 주택을 팔고, 6개월 내 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억 한도), 2028년 30%(3억 한도) 감면을 받을 수 있습니다. 단 사후 관리가 있어서 이주 후 5년 내 다시 수도권으로 돌아오거나 주택을 재매수하면 감면 세액과 이자 상당액이 추징됩니다. 요건이 꽤 구체적이기 때문에 신청 전 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 먼저입니다.
결론
제가 이번 2026 세제개편안을 정리하면서 가장 크게 느낀 건, 문재인 정부와 달리 이재명 정부는 세금으로 막는 것이 아니라 팔게 만드는 구조를 정교하게 짜놨다는 점입니다. 2027년에는 퇴로를 열어두고, 2028~2029년에는 보유 비용을 크게 높여 자연스럽게 매물이 나오도록 유도하는 방식입니다.
지금 당장 팔 계획이 없더라도, 내 주택의 장특공 예상 감면액이 10억 한도에 걸리는지, 공정시장가액비율이 오를 때 종부세가 어떻게 달라지는지는 한 번 직접 계산해 볼 필요가 있습니다. 제 경험상 이런 세제 개편은 결정하고 나면 빠르게 확정되고, 시장 움직임도 발표 후 수개월 안에 반영되기 시작합니다. 지금이 상황을 파악할 적기입니다.
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