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직주근접이면 무조건 오른다고 믿었던 때가 있었습니다. 그런데 막상 직장 근처로 이사해 놓고 보니, 정작 자녀 학교 문제 앞에서 그 믿음이 흔들렸습니다. 2010년대를 주도했던 직주근접 트렌드가 서서히 힘을 잃고, 학군지가 그 자리를 대신하고 있다는 이야기를 지금부터 풀어보겠습니다.직주근접이 부동산을 바꿔놓은 10년직주근접(職住近接)이란 직장과 주거지의 물리적·시간적 거리를 최소화하는 주거 전략입니다. 여기서 핵심은 단순한 km 거리가 아니라 실제 출퇴근 소요 시간입니다. 같은 5km라도 교통 혼잡에 따라 30분이 될 수도, 1시간이 넘을 수도 있거든요.출퇴근 시간이 왕복 1시간 줄어드는 것만으로 삶의 밀도가 확연히 달라졌습니다. 그 시간이 독서가 되든, 아이와의 저녁 식사가 되든, 돈으로 환산하기 어려운..

10년 전, 퇴직금을 털어 시골 고향에 500평짜리 땅을 샀습니다. 지인 소개에 중개업자 말만 믿고 계약서에 도장을 찍었는데, 그게 지금까지도 뼈아픈 실수로 남아 있습니다. 땅은 누군가 "오른다"고 말할 때 사는 게 아니라, 직접 공부하고 확인한 뒤 사야 한다는 걸 그때 제대로 배웠습니다.맹지 실패, 그리고 토지투자가 어렵다는 편견제가 산 땅은 맹지였습니다. 맹지(盲地)란 도로와 전혀 접하지 않아 법적으로 건축 허가가 불가능한 토지를 말합니다. 쉽게 말해, 사방이 남의 땅으로 막혀 있어서 차도 못 들어가고 집도 못 짓는 땅입니다. 당시 저는 이 개념조차 몰랐습니다. 중개업자가 "앞으로 개발될 가능성이 크다"라고 했고, 지인이 보증을 섰으니 믿어도 된다고 생각했습니다.결과는 10년이 지난 지금도 가격 변동..

1억 5천만 원을 투자해서 1억 원을 버는 게 가능할까요? 부동산 레버리지를 제대로 쓰면 실제로 가능한 구조입니다. 젊어서 한 푼 두 푼 모아 집을 장만하고, 그걸 발판 삼아 더 큰 집으로 옮겨가는 과정이 서민의 당연한 삶이라고 생각해왔습니다. 그런데 어느 순간부터 그게 '투기'로 불리는 세상이 됐습니다. 투자와 실거주, 이 두 개념을 명확히 구분하지 못하면 돈도, 삶도 둘 다 놓칩니다.레버리지란 무엇인가, 왜 부동산에서 강력한가투자와 실거주를 구분하기 전에 먼저 짚고 넘어가야 할 개념이 있습니다. 바로 레버리지(Leverage)입니다. 레버리지란 시소의 지렛대 원리처럼, 적은 힘으로 큰 힘을 발생시키는 구조를 말합니다. 부동산에서는 이게 대출로 구현됩니다.예를 들어 감정가 10억 원짜리 아파트를 부동산..

개발호재가 발표됐다는 소식에 들떠서 임장을 다녀온 적이 있습니다. 현장에서 만난 부동산 중개사는 "이 동네 곧 바뀐다"는 말을 확신에 차서 했는데, 몇 년이 지나도 그 지역은 그대로였습니다. 일반적으로 개발호재는 곧 가격 상승으로 이어진다고 알려져 있지만, 제 경험상 호재의 실현 여부를 먼저 검증하지 않으면 오히려 돈이 오래 묶이는 결과만 나왔습니다. 이 글은 그 뼈아픈 경험을 바탕으로 씁니다.사업성 검증 없이 호재를 믿으면 생기는 일개발호재를 빠르게 찾는 방법으로 서울 도시 공간 포털의 생활권 계획 지구를 활용하는 방식이 있습니다. 여기서 생활권 계획 지구란 서울시가 강남북 균형 발전을 위해 상업 지역 확대를 예정한 구역으로, 쉽게 말해 서울시가 공식적으로 개발 의지를 밝힌 지역 목록입니다. 제가 직접..

분양 당일 완판, 당첨되면 수억 원 차익. 이게 지금도 현실에서 벌어지는 일입니다. 제가 처음 이 숫자를 들었을 때 솔직히 믿기지 않았습니다. 집값이 오르는 이유가 단순히 수요와 공급 때문이라고 배웠는데, 직접 겪어보니 그 뒤에는 훨씬 복잡한 구조가 있었습니다. 신도시 개발 방식, 금리 변화, 레버리지의 함정까지, 제가 공부하고 체감한 내용을 차례로 풀어보겠습니다.신도시 개발 계획도시의 힘 - 집값을 움직이는 진짜 배경우리나라에서 집값이 높고 사람들이 선호하는 지역을 쭉 나열해 보면 한 가지 공통점이 보입니다. 분당, 일산, 판교, 동탄, 광교, 평택 고덕 신도시 등 대부분이 정부 주도로 계획된 택지개발지구라는 점입니다. 제가 이 패턴을 처음 인식했을 때 꽤 놀랐습니다. 지역 고유의 역사나 자연환경 때문..

삼성전자 남사 반도체 공장 바로 앞 34평 아파트가 2억 초반에서 4~5억대로 뛰었습니다. 저도 처음에는 '반도체 공장 = 집값 상승'이라는 공식을 단순하게 믿었는데, 직접 현장을 들여다보니 얘기가 훨씬 복잡하더라구요.집값 영향, 공장 인근이라고 다 오르는 게 아닙니다반도체 클러스터가 들어오면 집값이 오른다는 이야기는 절반만 맞습니다. 고소득 직군이 실제로 살고 싶어 하는 곳은 상당폭 오르는 게 맞습니다. 그런데 제가 직접 남사 삼성 반도체 주변 아파트 시장을 들여다봤을 때, 같은 인접 지역이라도 온도 차이가 꽤 크다는 걸 체감했습니다.대표적인 예가 오산입니다. 남사 삼성 반도체 클러스터와 직선거리상 가까운 편인데도, 오산 지역 아파트 상당수는 시장의 수혜에서 비껴 나 있습니다. 반면 공장 바로 앞 단지..